陆屹：场景破局、在地精营，“轻资产奥莱模式”将突围奥莱同质化红海

6月24、25日，2026中国连锁经营协会（CCFA）购物中心与奥特莱斯发展大会在杭州国际会议中心洲际酒店顺利举办。在主题为《重构奥莱竞争力:模式创新与稳健发展之路》的「对话」环节，陆屹根据奥莱轻资产模式、奥莱创新、风险应对等议题，现场以平遥尚特奥莱改造案例为依托，详解文商旅奥莱差异化打造与风险对冲实操体系。

对话伊始，九住咨询商业总经理、合伙人陆屹在谈及奥莱模式差异化创新方向时，提出「激活场景 重启价值」八字服务理念。她坦言，奥莱门槛较高，下沉市场面临品牌资源不足等挑战，需因地制宜进行存量改造与文商旅融合。同时，存量物业改造不能简单照搬模板，每一处闲置资产都拥有专属在地基因，商业改造的核心是深挖本土特色，打造具备长期生命力的场景。

陆屹：“非标创新”破局，重塑奥莱业态新范式

拥有丰富高端零售与商业综合体运营管理经验的陆屹，长期深耕中国商业地产开发运营与品牌拓展，曾在银泰、北辰、富华、首创、冠江等多家头部品牌集团公司统筹旗下项目的定位、开发、招商及运营工作；近十年来，深耕奥莱及文商旅综合体业态的革新与存量商业盘活领域，履历积淀深厚、实战案例丰富，擅长突破传统商业运营模式，打造差异化、场景化、文商旅融合型商业综合体。

近期，陆屹依托多年行业深耕经验，带领团队针对平遥尚特奥莱项目进行了全新定位运营。据悉，该项目前身为闲置建材市场，改造升级之初，项目团队便打破传统城市奥莱的固有运营与建设模式，创新打造集品牌零售、古城文旅、当代艺术、近郊微度假于一体的复合型文商旅奥莱综合体，突破行业传统业态边界。而项目的核心竞争力，源于全方位、多维度落地的专属化“非标创新”体系，为传统商业体盘活、奥莱业态升级提供了可参考的实践样本。

奥莱“非标创新”终极之问：消费者为什么专程前来？

在陆屹看来，奥莱创新不能依靠业态简单堆砌，要解决核心问题：消费者为什么专程前来？基于这一核心命题，她提出“夯实基础、制造停留、打破边界”三大非标创新实施路径，并结合平遥尚特奥莱项目实践，探索构建出适配城市更新与文旅融合发展的“轻资产奥莱”的全新运营模式。

在陆屹看来，非标创新的第一条路径为夯实基础，坚守奥莱业态底层运营根基，精准分层服务双客群消费市场。项目目前已依托成熟的商业招商与运营资源，落地200余家国内外优质品牌，辐射覆盖周边300万常住消费人群。在客群定位上，项目实现精细化分层运营，一方面面向本地居民，打造常态化、高品质的家门口国际生活消费场景，满足日常休闲购物需求；另一方面精准对接平遥千万级古城文旅客流，将项目打造为古城游览后的核心品质消费配套节点，有效补齐平遥古城高端零售业态缺失的行业短板。

第二条路径为制造停留，通过在地文化的现代化创新转译，重塑项目文旅价值，打造古城文旅必打卡地标。

针对当地“古城游览结束即离场、城外消费留存率偏低”的普遍痛点，项目跳出浅层仿古的传统文旅开发思维，依托平遥“龟城”城市肌理，匠心打造玄武主题特色广场，深度贴合城市在地文脉。同时，项目落地长期当代艺术共创计划，联动专业策展团队、中央美术学院、ARTNEWS等专业机构开展在地艺术创作，以当代艺术为核心体验载体，实现古城传统文化与现代潮流艺术的双向对话，构建差异化体验场景，成为游客主动奔赴、停留打卡的核心目的地，有效延长文旅消费时长。

第三条路径为打破边界，打通吃、住、游、购、娱全消费闭环，重构消费者到访动机与消费逻辑。为彻底摆脱传统奥莱“单一折扣购物”的固化标签，平遥尚特奥莱持续完善全业态配套体系，引入美爵高端酒店，填补平遥近郊高端住宿市场空白；同步落地袁家村特色餐饮、汾酒博物馆、见笑喜剧剧场等特色业态，并常态化举办艺术展、主题市集、音乐节等多元线下活动。全方位的业态组合与场景运营，让消费者可一站式完成购物、住宿、观演、观展等多元体验，彻底颠覆传统奥莱单一消费场景，将单纯的购物消费升级为沉浸式短时近郊微旅行，从根本上重构项目的核心吸引力与消费价值。

奥莱的“风险时刻”规避法则：打造非对称竞争优势，分客群定制业态

近年来，伴随行业大量项目扎堆落地、消费者偏好持续升级，奥莱正直面同业项目内卷、线上特卖渠道分流、城市综合体及近郊文旅项目的客源竞争。

陆屹认为，当下奥莱成为各地盘活存量资产的热门选择，但依托“品牌+折扣”的业态天然具备高门槛，全国标准化奥莱不足200家，行业实为精细化分层竞争而非恶性内卷。与此同时，线上渠道、商业综合体、近郊文旅持续分流客源，叠加奥莱新项目持续落地，行业风险凸显，运营者亟需迭代运营策略增强抗风险能力。

因此，陆屹针对奥莱两大风险提出了“打造非对称竞争优势、分客群定制业态”的独特打法。

针对竞品定位同质化，陷入低价内卷的风险，通过在保留正统奥莱折扣体系基础上，叠加高端酒店、独家艺术IP、在地文旅、喜剧剧场等独家稀缺内容，将客群需求从“低价购物”转化为周末微度假，使竞品单纯降价无法分流体验型核心客群。

为化解“本地、游客两类客群同步流失”的风险，陆屹对项目定制了客群分层运营战略：即本地客群锚定「家门口的国际生活场」，主打折扣零售支撑日常消费；外地游客配套文化、非遗、餐饮、高端住宿业态，定位「古城观光后的品质犒赏」，实现两类客群互补经营。

两类精准且落地的核心打法，彻底跳出行业标准化复制的发展桎梏，让项目摆脱低价内卷的同质化竞争，依托古城文脉与精细化运营构建起专属非对称优势，真正实现从传统奥特莱斯购物综合体，向沉浸式古城微旅行生活目的地的全面升级。

文脉赋能存量商业，“轻资产奥莱模式”开启迭代新局

存量时代，实体商业的突围早已告别模板化复制与低价内卷，迈入文化赋能、体验为王、精准运营的精细化竞争新阶段。对于奥莱业态而言，单纯的价格优势终将被市场抹平，唯有扎根城市在地文脉、盘活存量资产价值、打破业态边界、实现客群精耕细作，才能跳出同质化困局。

正如陆屹所说，未来文商旅融合的“非标奥莱”、“轻资产奥莱模式”或将成为存量商业焕新的核心解法，以不可复制的城市体验构筑长期竞争壁垒，为实体商业的稳健迭代与创新升级持续赋能。