从“吾悦经营五步法”的鲜活实践深度解读苏北吾悦七周年的商业进阶之路

消费联商网 2025-10-15 17:02

图片来源：吾悦商管苏北区域

9月30日，云开雨霁、秋高气爽。一场主题为“心上七年聚力生长”的苏北吾悦七周年深秋大秀在淮安吾悦广场隆重落下帷幕。盛典期间，重点品牌、代理商及轻资产合作方纷纷为“苏北吾悦七周年”发声，累计发布打call视频超 200 + 条，线上线下的互动热闹非凡，充分展现了苏北吾悦强大的影响力和号召力。

“心上七年聚力生长”苏北吾悦七周年大秀现场

从最初的萌芽生长到如今的繁茂成林，吾悦广场已然成为苏北区域商业的中流砥柱。截至目前，吾悦商管已入驻徐州、宿迁、连云港、淮安、泰州这5 座城市，布局17座项目，经营面积达170万㎡。可以说，在苏北地区每10 座商场里就有1座是吾悦广场，这样的规模优势和市场占有率，无疑彰显了其区域商业龙头的地位。

苏北吾悦城市分布版图

纵观其发展历程，苏北吾悦不仅已具备显着规模优势，在战略上更是以深耕经营的精细化路径，不断扩宽在地市场边界及影响力，有效拉动当地消费、推动区域繁华，在在营项目的升级和新项目的拓展上，都总结出了一套行之有效的打法，展现出强大的品牌实力。

25年新商会年会发布的“吾悦经营五步法”，将商业运营拆解为“建好空间、组对内容、找到品牌、做高销售、分享收益”五大系统环节，每一步都能在苏北吾悦的经营实践中找到生动注解。

新城控股高级副总裁总裁管有冬分享“吾悦经营五步法”经营理念

对此，我们从五步法环节，具体解读吾悦广场如何改变苏北商业，为行业带来一些启发与思考。

建好空间：品质为基

在商业地产的激烈竞争中，打造优质的空间体验和卓越的客户服务，已然成为吸引消费者驻足的关键因素。苏北吾悦深刻认识到这一点，将“建好空间”作为吾悦经营五步法的首要环节，从物理空间品质和对客软硬件服务两方面发力，致力于为消费者带来无与伦比的体验。

今年以来，苏北吾悦借助商管总部可视化空间分析与全面检查体系，大力推动品质标准化进程。在泰兴、兴化、宿城等项目，积极推进地下空间升级，引入盒马鲜生与“悦来市集”。项目团队精心规划，以“环形动线 + 节点联动”的创新方式优化布局，让消费者的行动路线更加流畅自然。二者业态互补，成功带动了B1/B2 层客流与销售的双增长，从精妙的动线设计、独特的场景打造到合理的业态布局，每一个细节都经过精心打磨，成功激活了地下商业的消费氛围。

泰兴吾悦广场盒马鲜生、悦来市集开业现场人气爆棚

商业空间的细微之处，服务最能体现企业的初心和能力。苏北吾悦5城17座项目在运营过程中不断感知消费者的细微需求，将“真诚服务”融入日常运营中，追求服务的温度和周到，坚信“善意能够带来持续不断的商业价值”。

在公众号爆款热文《善意赢得口碑，能关注这些服务细节的商场一般不会差》中，我们关注到苏北吾悦围绕女性友好、母婴友好、儿童友好、宠物友好、新就业群体友好、特殊群体友好等维度，持续升级配套硬件、提升服务标准、展现人文关怀。

顾客在小红书及大众点评上纷纷种草苏北吾悦便捷温馨的母婴室

组对内容：科学规划

商业地产的竞争日益激烈，如何在众多项目中脱颖而出，满足消费者不断变化的需求，成为了行业内的关键课题。苏北吾悦深刻认识到，科学合理的业态规划是吸引消费者、提升项目竞争力的核心要素之一。为此，吾悦商管通过内部多年积累的工具方法，构建了一套科学严谨的业态规划体系，即通过“市场洞察 6 因子”、“项目定位 4 要素”、“业态规划 4 方面”的科学分析，最终形成“品牌落位 7 阶模型”，以此指导每个项目形成科学合理的业态规划。

以非标街区项目泰州凤城・悦天地为例，团队在前期调研中发现，随着当地经济的发展，泰州南部商圈出现夜经济商业空白，作为泰州中心活力轴线的重要商圈，周山河新城需要导入更多精致、高端、活力元素，让城市更具国际范、更富年轻态。

凤城・悦天地错位商圈竞争，借力街区开放式优势，着重打造夜经济。项目涵盖餐饮、酒吧、电竞、KTV、体验等多元夜娱业态，用霓虹灯牌与律动音浪，勾勒出泰州版“不夜城”图景；不仅引进奥斯卡猴王殿，集音乐、舞蹈、戏剧、歌唱等形式所建造的一线声光电艺术表演空间，还配搭几许民谣、为青春地摊烧烤、海伦司小酒馆、月光电竞、YU桌球等夜经济品牌矩阵，打造24小时永不落幕的城市舞台。为城市中轴注入新鲜感的同时，也为“城市微醺社交场”搭建了新场景，让顾客在消费体验上有了明显跃升。

泰州凤城・悦天地 “奥斯卡猴王殿”成为泰州夜经济新地标

在业态品牌组合方面，苏北吾悦注重以强关联性进行组合，持续夯实优势业态，并积极创新消费空间，不断调整与优化项目品牌。目前，千万业绩店已达近200 家，这些优质品牌的汇聚，让苏北县域消费者能够享受到新零售的便捷与大牌网红美食的体验，填补了当地高品质消费的空白，进一步激发了苏北商业在县域市场的活力。

找到品牌：构建生态

在商业运营的复杂体系中，“找到品牌”无疑是至关重要的一环，它如同搭建一座大厦的基石，直接关系到商业项目的成败。苏北吾悦深谙此道，在总部“招商服务八步法”和“4M”框架的专业指导下，通过业态规划适配，以高契合度、高消费性、独有性、首店品牌为选取标准，孵化多个特色品牌，打造自己的差异化竞争优势。25年苏北吾悦更聚焦苏北县域商业的提质升级，让县域消费者享受到新零售的便捷与大牌网红美食的体验，既填补了当地高品质消费的空白，也让苏北商业的活力在县域市场上进一步绽放。

仅在今年1 - 8 月份即成功引入京东折扣超市、盒马鲜生、梅果、山缓缓、达美乐、HPLY、indicia等超200 + 城市首店。这些首店品牌的入驻，宛如一颗颗璀璨的明星，为商场注入了新鲜活力，也成为吸引消费者的强大磁石。这些首店品牌的引入，不仅丰富了商场的业态组合，提升了商场的品牌形象，还成功打造了差异化竞争优势，让苏北吾悦在激烈的市场竞争中脱颖而出，成为消费者心目中的购物首选之地。

苏北吾悦发力首店经济，为苏北引入超千家首店品牌

此外，通过深度参与品牌经营，苏北吾悦成功孵化出周大厨辣椒炒肉等区域明星餐饮品牌，从代理商牵线、提供精准的用户洞察分析，到营销资源倾斜，再到根据销售数据动态调整运营策略，助力品牌成为区域餐饮消费的热门之选。这种共赢思路，与25年新商会年会发布的“悦链计划” 也高度契合。既提升招商效率，也让品牌、代理商、商场三方实现价值共创，真正践行“生态协作”的运营理念。

做高销售：引擎驱动

在激烈的商业竞争中，“做高销售”无疑是检验商业运营成效的关键指标。吾悦商管苏北区域在这方面表现卓越，通过紧跟市场热点，创新营销模式，实现了线上线下的口碑与业绩双丰收。

每个品牌都有其独特的市场定位和销售需求，以泗洪京东折扣超市开业为例，苏北吾悦结合“购物中心品牌销售增长引擎-V8 模型”，为其提供精准的市场分析和营销策略建议。通过优化“可视可达”“人货场”等销售8要素8因子，助力京东折扣超市在开业期间取得了巨大的成功，开业两天接待顾客超24 万人，销售额创下京东折扣业态门店的销售新高。这不仅体现了苏北吾悦在品牌经营上的深度帮扶能力，也为其他品牌的发展提供了有益的借鉴。

“泗洪京东折扣超市开业”作为案例在新商会上分享

苏超今年火爆出圈，苏北吾悦巧妙地进行线上线下联动营销。线上，率先发布有趣的玩梗视频、创意海报，得到央视、新华社、人民日报等大v转发，多条玩梗视频曝光量破千万，登上城市热搜榜单。线下，利用室内外大屏进行千人观赛直播，吸引球迷们到店为喜爱的球队加油助威。这种线上玩梗破圈、线下转化抢眼的营销模式，成功实现了线下客流增长与线上口碑传播的双重突破。

涟水滨河吾悦广场苏超观赛活动组织现场

国庆档，苏北吾悦与抖音达成战略合作，结合苏北婚嫁季特色围绕黄金珠宝品类进行体系内首次合作。通过抖音本地生活平台的强大流量优势，开展直播带货、短视频推广等活动，邀请知名主播和网红进行产品展示和推荐，吸引了大量消费者的关注。在这次合作中，苏北吾悦黄金珠宝品类总销售同比提升超20%，抖音总曝光量也达近4000万，为商场带来了大量的线上话题，并实现客流和销售额的转化。

顾客国庆假期在宿迁泗阳吾悦广场挑选黄金珠宝首饰

分享收益：良性循环

最后，“分享收益”成为水到渠成的一步。据悉，苏北吾悦将按照商管总部要求全面推广联营扣点模式，通过这一长效机制强化团队对销售业绩的关注。值得注意的是，吾悦也会将联营收益反哺营销投入与品牌激励，以此构建“销售提升→收益增加→加大营销投入→增加品牌激励→促进销售再增长”的正向循环。

苏北吾悦历经七年的砥砺前行，已在商业领域留下了深刻的足迹。从最初的艰难探索到如今的蓬勃发展，每一步都凝聚着团队的智慧与汗水。凭借16 座吾悦广场、1 座非标项目街区的布局，总经营面积达 172 万㎡，苏北吾悦已然成为苏北地区商业的领军者，无论是在项目规模还是影响力上，都展现出了强大的实力。

常有人说“七年之痒”，但对苏北吾悦而言，“心上七年”是岁月沉淀的温度，更是彼此交心的重量。下一个七年，新征程已经开启，相信随着商业市场的不断发展和变化，苏北吾悦将始终保持敏锐的市场洞察力，积极适应市场需求，不断创新和优化“吾悦经营五步法”，为消费者带来更多优质的产品和服务，为品牌商创造更大的价值，为苏北地区的商业繁荣做出更大的贡献。相信在吾悦经营五步法的引领下，新城控股吾悦商管苏北区域将继续书写商业传奇，引领苏北商业迈向更加辉煌的未来。

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