北京下一个商业价值洼地

155平方公里与906平方公里，是北京城市副中心与北京通州区的关系。

《北京城市副中心控制性详细规划（街区层面）（2016年-2035年）》对北京城市副中心的功能分区进行了明确划分，市级行政中心、国际化现代商务区、文化和旅游新窗口是北京城市副中心的三大主导功能，在瞄准科技创新平台的基础上，三大功能区构成了北京城市副中心的产业新格局。

2019年北京市通州区两会上传来消息，到2025年，通州区将构建起总部经济、财富管理、文化旅游、文化科技、尖端芯片、IT信息软件、智能制造等七大千亿级产业集群。

按照规划，运河商务区是北京城市副中心高端商务功能的主要承载地，规划占地17.5平方公里。公开信息显示，运河商务区一期3平方公里，总建筑面积674万平方米、总投资已超过830亿元。

运河商务区承担着构建总部经济、财富管理两大产业集群的重任，既要承接北京中心城区核心商圈外溢的总部企业资源，还要吸引集聚一批资产管理、基金、信托、投资等财富管理机构。

公开信息显示，过去，产业发展不足是通州的一大短板，第三产业占比仅有50%，远低于北京市80%的水平。过去的通州，缺乏高精尖产业支撑，已有商业体量偏小，业种多样性不够，主要是满足生活基础性消费，以便捷性消费为主。

高力国际研究部在一份研究报告中提到，通州地区预计有五个项目中有大体量的商业部分，根据项目进展，这些项目将集中在2020-2022年进入市场，均位于运河商务区，总体量约60万平方米。

高力国际预测表示，约60万平方米的商业项目完工之后，通州零售物业市场将得到整体提升。与此同时，通州地区约200万平方米的高品质写字楼项目也有望在未来吸引众多企业入驻。

3月中旬左右，苏宁与通州区政府签署战略合作协议，合作内容涉及零售、物流、科技、投资等多个领域。按计划，未来三年，苏宁在通州地区各类智慧零售门店将达342家，其中包括263家苏宁小店。苏宁小店是苏宁在通州地区布局的重点内容，其中蕴含了苏宁重点打造的智慧零售能力。苏宁方面认为，苏宁小店的智慧零售能力将有助于通州地区的消费升级和产业转型。据悉，作为民生改善的保障，通州区政府支持苏宁小店进驻行政副中心、区各级政府部门办公地、区属医院、高等院校、产业园区等区域。

苏宁控股集团董事长张近东曾对媒体表示，新规划的通州极具发展空间和机遇，营商环境给了投资者很大信心。

按照规划，通州城市副中心将吸纳一大批产业企业入驻，为了吸引企业，通州区也抛出了相应的政策橄榄枝：全市最高的审批效率，在全市平均水平上提速50%的办理时限，可实现新设企业2.5日内办结，以及实现办事人刷脸自主取照等。

虽然机会很多，但按照北京城市副中心详细规划来看，这里的门槛也很高。通州区发改委相关人员在接受媒体采访时表示，城市副中心实施严格的项目准入，是否符合高精尖产业发展方向、环保是否过关等，只有通过了项目多维度的测评，才能过城市副中心的门槛，“绝不是来什么项目就要什么”。

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